Одна из крупнейших красноярских строительных компаний «Монолитхолдинг» отмечает в этом году свое 35-летие. За эти годы застройщик возвел более 2 млн квадратных метров жилой и титульной коммерческой недвижимости в краевой столице и в других регионах страны. Ввод домостроительных объектов холдинга оценивается в 90 тыс. квадратных метров в год.
Однако этот рекорд, похоже, в ближайшее время будет побит. Причина — в новых амбициозных планах компании, которые открывают окно возможностей для строительства уникальных микрорайонов повышенной комфортности. Прорывные проекты поддержал давний финансовый партнер девелопера, один из лидеров банковой отрасли России — банк ВТБ.
Что предстоит построить в рамках федерального соглашения между красноярской компанией и ведущей банковской группой, расспросили главу «Монолитхолдинга», председателя правления Разима Абасова.
.JPG.image.74d2b4bea6322d821cb3ab7209a3bb83.JPG)
Абасов Разим Магарамович, Председатель Правления ГК «Монолитхолдинг»
Одна из крупнейших сделок на ПМЭФ-2024
— Разим Магарамович, ваш холдинг, судя по всему, стал единственной частной компанией из Красноярского края, кто на Петербургском международном экономическом форуме заключил полномасштабное соглашение о сотрудничестве. Сумма впечатляет — более 100 млрд рублей. Это одна из крупнейших сделок на ПМЭФ-2024. В чем заключается сотрудничество и почему банкиры поддержали ваши градостроительные планы?
— Команда «Монолитхолдинга» работает с нашим надежным партнером ВТБ не первый год и не в первый раз. Например, сейчас мы находимся на завершающей стадии реализации проекта по застройке красноярского микрорайона Преображенский. Предполагается, что в итоге новоселами станут около 17 тыс. красноярцев. Там тоже были сложные вопросы, когда были плюсы и минусы, и финансисты видели, насколько мы оперативно и эффективно решаем градостроительные задачи. Мы это делаем вместе с банкирами, которые видели воочию уникальность нашей работы. Никто же не поверит просто словам или планам на бумаге! Это не просто первый опыт, а продолжение долгосрочного сотрудничества.
Уточню, в чем уникальность проекта. Там, например, планируется пешеходная улица-аллея, которая будет вести до нового храма. Мы ее проектировали первыми в краевой столице. Есть и другие необычные для городской среды архитектурные объекты, например, образ земного шара, который перекликается с праздником Преображения Господня. Что отражено и в названии микрорайона.
Поэтому при подписании нового, действительно масштабного соглашения финансовая группа учитывала и наш совместный опыт работы, и перспективы, которые мы простроили вместе. Мы доказали ликвидность проекта. Они являются нашими стратегическими партнерами. «Проходимость», эффективность нашей концепции идет через экономику: в банке смотрят модель ликвидности и готовы выделить инвестиции. Все завязано на проектном финансировании. Мы вообще являемся в крае одними из пионеров по проектному финансированию за счет заемных банковских денег. Для коммерческих площадей такой проект, как правило, предусматривает 10-летнюю аренду с расчетными ожиданиями, чтобы эти средства компенсировали затраты на строительство, включая коммуникации, и приносили доходы и девелоперу, и банку.
Свежее соглашение касается двух микрорайонов, застройка которых уже стартовала. Это жилой комплекс «Юдинский» (район плодово-ягодной станции) и жилой комплекс «Живем» (мкр-н «Камешки») в агломерации Красноярска, Емельяновом районе. Новый микрорайон «Юдинский» будет включать в себя 58 жилых домов, их площадь составит 800 тыс. кв. метров, а также 160 тыс. кв. метров встроенных помещений. Проектная численность проживающих превысит 35 тыс. человек. Мы с банком будем развивать эти районы. Поэтому у нас есть возможность взаимодействия, нас услышали в головном правлении банковской группы, и мы показываем то, что мы умеем и делаем, в чем состоит наш уникальный опыт и экспертиза.
«Мы доказали ликвидность проекта»
— Какими силами вы планируете возводить новые микрорайоны?
— Нам предстоит реализация очень емких проектов со всех градостроительных точек зрения.
Например, если говорить о микрорайоне «Юдинский», то это освоение новой территории, которая является в городском плане застройки своего рода экологическим эталоном. Основная задача при взаимодействии с органами власти была такая: построить новый микрорайон, и при этом новый ЖК должен оказаться толерантным к той природе, которая там есть, не испортить зеленую среду и органично вписаться в существующий ландшафт. Эту задачу на стадии проектирования мы, безусловно, выполнили.
Однако исполнение этой непростой миссии поставило для нас некие барьеры. Мы добровольно ограничили этажность максимум в 9 этажей, снизив существующие градостроительные правила в зеленой зоне на 20 %. Это было сделано для того, чтобы войти в экономически верные параметры. После разработки проекта планировки документ утвердили во всех инстанциях, и сегодня мы находимся в абсолютно легитимном правовом поле — в согласовании с социумом, органами власти, общественными организациями.
По сути, мы оказались пионерами, которые, образно говоря, «прошли через строй» разнообразных проверок и инстанций во время согласования проекта для получения важного результата и наработки передового опыта.
Сейчас можно с уверенностью заявить: мы соблюли чистоту правильных решений. Теперь наша задача продолжать проект. И первым судьей наших действий стал банк ВТБ. Мы доказали ликвидность проекта и заключили соглашение о совместном продвижении комплексной застройки.
Войти в историю
— Мы открыты, демонстрируем свои возможности и предыдущий опыт, — продолжает Разим Абасов. — Наша компания уже построила несколько комплексных микрорайонов. Везде есть школы, никогда не выходили за рамки правильного подхода к планировке, никогда не устраивали слишком плотную застройку, а напротив, старались сделать такую, в которой людям максимально комфортно будет жить. Наш микрорайон Преображенский называют городом, мы надеемся, что это и за счет его разнообразия и продуманности планировки.
Холдинг будет перенимать лучший опыт и у наших партнеров. Мы строим очень комфортные квартиры для горожан среднего класса.
Обращаем внимание наших банковских партнеров и на архитектурную составляющую. Например, в новых микрорайонах один архитектор будет отвечать и за дизайн-код, и за общее благоустройство, и за подъезды. Финишные отчеты о стройке будет получать именно архитектор. Все же помнят, как в истории, к примеру, увековечены имена зодчих, а не тех, кто финансировал стройку дворцов или храмов. Так и мы хотим вернуть эту историческую миссию в лоно архитектуры и внедрить подзабытую практику архитектурного надзора за всем объектом и обликом застройки. Наши инженеры, прорабы — они же про сдачу проекта вовремя, а не про эстетику. Весь вопрос — какую долю ответственности в этой миссии готовы взять на себя современные архитекторы. Именно архитектор должен останавливать стройку в момент нарушения архитектурного проекта.
Искусство ленд-девелопмента
— ВТБ профинансирует «Монолитхолдинг» на 100 млрд рублей для комплексного освоения территорий. Какой механизм взаимодействия заложен в проект?
— Средства выделены и будут направлены на комплексное освоение одного из левобережных районов Красноярска. В абсолютно новом районе Юдинский, где нет магистральных и квартальных коммунальных сетей, дорог, мы вместе занимаемся комплексным развитием территории, где будет возведено более 1 млн кв. метров жилья и коммерческих площадей по плановым показателям. Это уникальный опыт, когда в первую очередь речь идет не о стройке жилья, а именно о развитии территории. Строительство сетей открывает возможности для развития и нашим микрорайонам, и другим близлежащим объектам. И в этом холдинг может считать себя пионером.
Изначально предлагалось, что развивать такую обширную территорию мы будем совместно с другими индустриальными и строительными партнерами. Партнерские соглашения ратифицируются. С точки зрения экономики будет получен синергетический эффект. Таким образом вовлекается потенциал всех инвесторов.
— Когда планируется завершение проекта?
— Мы ориентированы на период 2031–2032 годов. И проект растягивать не намерены, потому что стратегия одновременного участия нескольких партнеров предполагает проектное финансирование банка. Невыгодно, чтобы эта история растянулась на многие годы, она должна быть окупаема.
«Монолитхолдинг» выступает в качестве главного модератора застройки и в роли ленд-девелопера территории. Остальные участники работают на основе субаренды. Формализация договоров о сотрудничестве будет завершена до конца нынешнего года. К тому же мы выступаем застройщиками соцкультбыта: школ, детсадов, медицинских учреждений, моллов. Сейчас ведутся переговоры с коммерческими медицинскими организациями, которые способны войти в систему ОМС и повысить доступность медуслуг в новых микрорайонах. Площади для этого нами предусмотрены.
Дома при этом, несмотря на наличие нескольких партнеров, будут строиться в рамках единой концепции и дизайн-кода согласно утвержденной проектной документации. Но у партнеров останется «коридор свободы» в выборе планировки квартир, например.
Сейчас начался процесс межевания земли и формирования следующего этапа привязки проектов соцкультбыта. Сдача жилых объектов будет синхронизирована с процессами строительства школ и детсадов, чтобы первые жители микрорайонов не остались без социальных объектов. Они будут возводиться по нашим проектам и технологиям строительства монолитных зданий.
Также мы ведем переговоры с КИП «Енисейская Сибирь» о создании по соседству с микрорайоном «Юдинский» технопарка.
Таким образом, будут сочетаться принципы локальности и уникальности благодаря соседству с зелеными зонами, гольф-клубом и группой озер. Хотим сделать парково-пляжную зону и визит-центр со спортпрокатом для всех горожан. Важно, что люди будут покупать новую экологичную среду обитания с привычными атрибутами большого города. А мы как девелоперы будем этому всячески способствовать.
Источник: Коммерсантъ